» общая информация

» устав

» правление

» бухгалтерия

» ревизионная комиссия

» служба эксплуатации

» нормативные документы

» полезная информация

» объявления

» форум

» партнеры










Пробки на Яндекс.Картах





С 1 декабря ТСЖ заключает договора о предоставлении услуг с собственниками жилых и нежилых помещений.



С 1 декабря 2010 года ТСЖ «Янтарный» заключает договора с собственниками жилых и нежилых помещений о содержании и техническом обслуживании  общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг. Необходимость упорядочить отношения в этой сфере диктуется следующими соображениями.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Кроме того, ст. 137 ЖК РФ (пп. 1 п. 1) предусмотрено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Также крайне важны нормы п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ, в соответствии с которыми члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества (то есть в порядке, установленном на общем собрании членов ТСЖ). А собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.
Исходя из анализа вышеуказанных норм, можно сделать следующие выводы. Во-первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках.

Во-вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома можно не заключать, так как их отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. При этом с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно.
Казалось бы, все ясно. Однако на практике возникает целый ряд сложностей, связанных в том числе, с нежеланием собственников заключать рассматриваемые договоры.

Наиболее простая ситуация сложилась с договором предоставления коммунальных услуг. Несмотря на то, что п. 5 ст. 155 ЖК РФ не предусмотрено заключение каких-либо договоров с членами ТСЖ, п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам установлено, что коммунальные услуги оказываются всем гражданам на основании договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, которые заключаются исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам к категории исполнителей относится и ТСЖ, следовательно, данный договор обязателен для заключения со всеми собственниками помещений многоквартирного дома, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, принадлежит ему жилое или нежилое помещение. Такой же позиции придерживается Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07.

Что касается содержания договора на предоставление коммунальных услуг, то оно обычно дублирует положения соответствующих правил, поскольку последние предлагают достаточно детальное регулирование порядка предоставления коммунальных услуг, практически исключая свободу выбора условий сторонами.

По большому счету единственным моментом, который остается на усмотрение сторон, но также с большой долей условности, является цена договора, а именно тарифы на предоставление коммунальных услуг. Последние, в свою очередь, устанавливаются на общем собрании членов ТСЖ и напрямую зависят от тарифов ресурсоснабжающих организаций.

Сложнее обстоит вопрос с заключением договора о выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Согласно нормам Жилищного кодекса, договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома заключаются с собственниками, не являющимися членами ТСЖ (п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ), а правоотношения между членами ТСЖ и товариществом как организацией, обеспечивающей выполнение соответствующие работы, регулируются уставом товарищества.  При этом обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, Жилищный кодекс полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения.

Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ может считать свою обязанность исполненной, хотя договор так и остается незаключенным.

Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о содержании общего имущества (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Кроме того, Высший Арбитражный Суд рассматривает фактическое пользование потребителем услугами в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). А условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).
Таким образом, отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также главным образом Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Что касается договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, то здесь надо учесть следующее.

Обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 138, п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). При этом ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома в натуре невозможно. Получается, что стороны могут обойтись без такого договора.
К тому же, минимальные требования к выполнению рассматриваемых работ установлены законодателем, из чего следует, что ТСЖ может не настаивать на заключении подобного договора.

Гораздо больший интерес может и должен иметь собственник помещения, поскольку договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя. Кроме того, сторонами могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязанностей.
Товарищество же, исполняя свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, всегда сможет взыскать плату за оказание данных услуг и выполнение работ на основании закона, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, заключен с ним договор или нет. Такое право предоставлено товариществу законом. Во-первых, в ст. 210 ГК РФ установлен общий принцип возложения бремени содержания имущества на его собственника, который получил развитие в ст. 30 ЖК РФ. Во-вторых, обязанность собственника по внесению платы предусмотрена п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ, а также п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.


Капитальный ремонт

Федеральный закон Российской Федерации от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ.
Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.

Способы формирования фонда капитального ремонта.
Правовое регулирование прав собственников помещений на денежные средства на специальном счете аналогично регулированию права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме.

Может ли быть изменен способ формирования фонда капитального ремонта?
Объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяется как доля от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год.

Плюсы и минусы накопления средств на специальном счете регионального оператора.
В случае, если законом субъекта РФ предусмотрен минимальный размер фонда капитального ремонта дома, по достижении этого минимального размера, собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Основные требования к кредитным организациям для открытия специального счета и счетов регионального оператора.
Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.

      Яндекс.Метрика

2010 © ТСЖ "Янтарный"
г. Москва, ул. Лавочкина, д. 34 и д. 34 корп. 1.
Тел.: +7 (495) 545-34-90, e-mail:info@tsg34.org